최근 서울과 수도권의 아파트 전세난에 대해 문재인 정부 시기(2021년)의 상황이 떠오른다는 우려가 있으나, 부동산 시장 상황은 당시와 다르다는 진단이 우세하다. 2021년에는 서울 아파트 전셋값이 연간 6.48% 상승했고 매매가격도 연간 8.02% 올랐다. 올해 들어 지난 6월 넷째 주까지 집계된 서울 아파트 매매가격 누적 상승률은 4.82%, 전셋값 상승률은 4.79%로 통계상으로는 당시와 비슷한 동반 상승 양상을 보인다. 그러나 현재의 전세난은 원인에서 차이가 있다는 평가가 나온다. 2021년의 상승은 임대차 2법 시행으로 인한 시장 충격이 주된 요인이었다. 계약갱신청구권과 임대료 인상률 제한 등으로 인해 집주인들이 신규 전셋값을 한꺼번에 올렸기 때문이다. 이러한 일시적 충격은 다음 해인 2022년에 서울 아파트 전셋값이 연간 10.11% 하락하는 것으로 나타났다. 반면, 현재의 전세난은 아파트 입주 물량 감소와 '전세의 월세화' 등 복합적인 요인이 작용하고 있다는 것이 부동산 업계의 진단이다. 한국부동산원과 부동산R114 공동 집계에 따르면 서울 아파트 입주 물량은 지난해 4만8천호에서 올해 2만7천호로 줄었으며 내년에는 1만7천호로 더욱 감소할 전망이다. 또한 올해 1월부터 5월까지 서울 아파트 전월세 계약 중 월세 비중은 53.1%로 지난해 같은 기간(44.0%) 대비 9.1%포인트 증가했다. 이는 공급 감소와 더불어 구조적으로 아파트 전세 시장이 축소되는 임대 시장의 기조적 변화가 진행되고 있음을 시사한다.